Ayer entró en vigor la nueva Ley reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario, más conocida como Ley hipotecaria, Ley 5/2019, de 15 de marzo (BOE nº 65, de 16 de marzo de 2019.  

La norma que va a suponer grandes cambios, es el resultado de la transposición de una directiva comunitaria, la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014, eso sí, con más de tres años de retraso y bajo amenazas de la Comisión Europea de imponer al Estado una multa de más de 100.000 euros diarios, directiva que establece un régimen específico de protección de las personas consumidoras que tengan la condición de prestatarios, garantes o titulares de garantías en préstamos o créditos garantizados mediante hipoteca sobre bienes inmuebles de uso residencial, o cuya finalidad sea la adquisición de bienes inmuebles de uso residencial.

Sabido es, tal como se dice en el propio Preámbulo de la Ley, que la regulación de los contratos de crédito inmobiliario desempeña un papel relevante en la estabilidad económica y es un instrumento de cohesión social, que el sistema hipotecario español y, en particular, el régimen de concesión de préstamos y créditos con garantía hipotecaria inmobiliaria, ha hecho posible que numerosas familias españolas puedan disfrutar de viviendas en propiedad.

Pero también es sabido que tal como se reconoce en la directiva que se traspone – considerando (4)-  que «la Comisión ha determinado una serie de problemas que sufren los mercados hipotecarios de la Unión en relación con la irresponsabilidad en la concesión y contratación de préstamos, así como con el margen potencial de comportamiento irresponsable entre los participantes en el mercado, incluidos los intermediarios de crédito».

Nace por tanto con el fin de garantizar un régimen jurídico seguro, ágil y eficaz, que proteja este tipo de operaciones, y ya no solo por una exigencia derivada de las obligaciones impuestas por el Derecho de la Unión Europea, sino por los indudables beneficios que supone para la economía de un país y por la necesidad de recuperar la confianza de los prestatarios, introduciendo previsiones cuya finalidad es la de potenciar la seguridad jurídica, la transparencia y comprensión de los contratos y de las cláusulas que los componen, así como el justo equilibrio entre las partes, dada la asimétrica posición que ocupan en la relación contractual el prestamista y el prestatario, que no queda salvada por el simple hecho de proporcionar al cliente información y advertencias.

La Ley regula tres aspectos diferenciados. En primer lugar, contiene normas de transparencia y de conducta que imponen obligaciones a los prestamistas e intermediarios de crédito, así como a sus representantes designados, completando y mejorando el actual marco existente de la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre y la Ley 2/2009, de 31 de marzo, por la que se regula la contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración de contratos de préstamo o crédito.

En segundo lugar, regula el régimen jurídico de los intermediarios de crédito inmobiliario y los prestamistas inmobiliarios, y en tercer lugar, establece el régimen sancionador para los incumplimientos de las obligaciones contenidas en la misma.

Además, se introducen a lo largo del articulado una serie de disposiciones que regulan aspectos que no están específicamente previstos en la normativa europea o que van más allá de su contenido, y cuya finalidad es reforzar determinados aspectos del régimen jurídico de contratación hipotecaria y de su vida contractual, referidos a determinadas situaciones que, en contratos de tan larga duración pueden producirse y deben tenerse en consideración, ya sea exigiendo mayores garantías, reforzando las existentes, estableciendo una regulación clara y sencilla que evite dudas interpretativas innecesarias o estableciendo mecanismos de solución de conflictos o situaciones que pudieran variar la situación del prestatario en las condiciones que contrató. El objetivo último es reforzar las garantías para los prestatarios en el proceso de contratación y evitar en última instancia la ejecución de este tipo de préstamos en vía judicial con la consiguiente pérdida de la vivienda.

Esta Ley marca, pues, las nuevas reglas del juego para la banca y los clientes en el proceso de financiación de la compra de una vivienda, y sus principales novedades son:

– La banca deberá hacerse cargo del pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), de las primeras copias del notario, de los gastos de registro y de gestoría. lo que permitirá a los clientes ahorrar una media de entre 500 y 1.000 euros. Los clientes, por su parte, deben abonar los gastos de tasación y las segundas copias del notario.

– Desaparecen las cláusulas suelo de las hipotecas, es decir, que en el caso de préstamos a un interés variable, la banca no podrá fijar un límite si el indicador de referencia (por ej. euribor)  baja.

– Se refuerza la información previa al cliente. Las entidades financieras deberán dar toda la información necesaria para que los futuros hipotecados puedan entender las condiciones del crédito. La banca debe ofrecer dicha información con una antelación mínima de diez días naturales antes de la firma de la hipoteca. Se da más protagonismo al notario. Deberá certificar que los bancos cumplen con sus obligaciones, y que los clientes entienden las condiciones de la hipoteca.

– Las entidades bancarias deberán volcar en la plataforma tecnológica de los notarios las condiciones de los créditos para que luego los fedatarios públicos puedan informar a sus clientes de forma personalizada y detallada y sin la presencia de representantes del banco.

– El notario, de forma gratuita, deberá informar y explicar a los usuarios las condiciones y cláusulas precisas de los créditos, realizar un test de comprensión al ciudadano, y reflejar esa información en un acta notarial, también sin ningún coste.

– Las comisiones de amortización anticipada bajan a la mitad para las hipotecas de tipo fijo (2 % durante los 10 primeros años y 1,5 % a partir de este período)

– La dación en pago será voluntaria y solo se aplicará si lo establecen las partes.

– Otra novedad es que se endurece el inicio del procedimiento de desahucio. Para que una entidad pueda ejercer su derecho de vencimiento anticipado, las cuotas impagadas deben superar el 3% del capital concedido o 12 cuotas mensuales si se produce en la primera mitad de vida de un préstamo, y el 7% del capital concedido o 15 cuotas mensuales si ocurre durante la segunda mitad. Adicionalmente se exige que el prestamista haya requerido el pago pendiente al prestatario concediéndole, al menos, un mes para cumplir.

– Se endurecen los requisitos de solvencia de los demandantes de hipotecas, ya que la banca deberá analizar la situación de empleo, ingresos presentes y previsibles, activos en propiedad, ahorros, o los gastos fijos.

Y, ¿qué pasa con todos aquellos que a la entrada en vigor de la ley tienen un crédito contratado? Pues, aún cuando la mayoría de los artículos no tienen carácter retroactivo, hay ciertas medidas que si se aplican a los préstamos suscritos con anterioridad, debiendo destacar las siguientes:

– El abaratamiento de la conversión de una hipoteca variable al tipo fijo. En caso de llevar a cabo esta operación a través de una novación o de una subrogación, el banco podrá aplicar una comisión de hasta el 0,15% del capital pendiente, que solo podrá cobrar si el contrato tiene tres años o menos de vida. Pasado ese período, este cambio no tendrá comisión

– El endurecimiento de las condiciones para poder ejecutar la hipoteca en caso de impago (según hemos dicho, exceder la mora de un 3% del capital otorgado o alcanzar un equivalente de 12 cuotas durante la primera mitad de vida del préstamo, o una demora del7% del principal del préstamo o de un equivalente de 15 mensualidades, en la segunda). Los ya hipotecados, eso sí, pueden decidir entre acogerse a estas medidas o mantener el vencimiento anticipado establecido originalmente en su contrato si consideran que este les resulta más conveniente, aunque es algo poco probable.

– Podrán cambiar de banco sin que su entidad pueda impedírselo con una contraoferta. con la nueva normativa, si el cliente quiere cambiar de banco mediante una subrogación, su entidad actual no podrá enervar la operación, es decir, no podrá retenerlo por defecto si presenta una oferta igual o mejor. De este modo, el prestatario tendrá la facultad de decidir si prefiere trasladarse al banco que le presenta una oferta de subrogación o si quiere aceptar la contraoferta de su entidad. En caso de decantarse por la primera opción, el banco al que se vaya tendrá que pagarle una compensación al otro, que constará de la parte proporcional a los gastos de constitución que corresponderían al importe pendiente.

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